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グッドコムアセット(3475)

12/8上場のIPO銘柄グッドコムアセット(3475)を紹介します。

銘柄情報

◆会社名: グッドコムアセット(3475)
◆事業内容:新築マンションの企画、開発、販売および管理
◆関連セクター: 不動産業
◆関連・比較・類似銘柄とPER:

・フージャーズホールディングス(3284:東証1部)予想4.96
・明和地所(8869:東証1部)予想5.68

◆公開価格 想定発行価1850円 時価総額はOA含め、11.7億円程度 
◆ベンチャーキャピタル(VC)有無 無し。
◆大株主 (株)リアルワンの他は、ほぼ会社関係者。
◆ロックアップ 株主によって90日間
◆上場市場:JASDAQスタンダード
◆PER:4.7倍

◆想定価格1850円
◆公募価格1950円
◆初値予想 2000~2300円
◆ブックビルディング妙味:C
◆初値投資:初値の株価次第ですがさほど妙味なしと見ております。

IPOスケジュール

抽選申込期間 11月21日(月)~11月28日(月)
当選発表日 11月29日(火)
購入申込期間 11月30日(水)~12月5日(月)
上場日 12月8日(木)

所見

この会社は、自社ブランド「GENOVIA」(ジェノヴィア)シリーズの新築マンションの企画、開発、販売及び管理を展開しています。
ここが取り扱う物件は、土地を仕入れて自社ブランドマンションを開発する物件(開発物件)と、マンション建設事業主から一棟を買い取り、自社ブランド仕様に変更する物件(専有物件)があります。
会社設立以来、建築地域は東京23区内としており、マンションのエントランス付近又は道路に面した1階壁面部分に植栽を施した壁面緑化デザイン「green veil(グリーンヴェール)」を採用していることが特徴です。
間取りは、若い世代や高齢の単身者向けの1K(ワンルーム)が中心となり、物件の立地・開発条件に応じて、シングルやディンクス向けの1LDK、2LDK等が併設されています。
主な価格帯は2,000万円台から5,000万円台までを取り揃えており、顧客(個人投資家)の所得や趣向に応じて販売しています。
また、投資物件としての価値を高め、空室率を低下させるために、最寄り駅から徒歩10分圏内に位置するようにしています。

あと、日本国内の個人投資家向けに自社ブランドの新築マンションを販売しています。
販売にあたっては、関東圏の個人投資家を中心に年金や税金対策、生命保険等との比較を反映した資産運用のライフプランを提案し、コンサルティングを行っています。

海外販売においては、台湾の個人投資家等に自社ブランドの新築マンションを販売しています。

他には、連結子会社である株式会社グッドコムにおいて、販売したマンションの入居者募集等の賃貸管理業務、マンション管理組合から受託する建物管理業務を行っています。
個人投資家又は業者への引渡しまでの賃料収入を得るために、一部の物件について不動産会社と賃貸借契約を締結しています。
顧客である、個人投資家に対する賃料収入の減少リスクを低減するために、個人投資家と当社との間で空室保証契約又はサブリース契約を締結するようにしています。

業績・財務

ここからは、業績・財務面を見ていきます。
売上高、経常・純利益いずれにおいても、右肩上がりで上昇してきており、業績好調なのが伺えます。
自己資本比率は20.4%、営業キャッシュフローはマイナスですが、現金同等物はプラスを維持しています。業種が不動産業なので、これくらいでも問題ないかと思われます。

まとめ

マンション販売・投資用不動産を取り扱っている不動産事業においては、一時期と比較すると人気が一巡した感が否めないため、IPOとしては地味目な感じがします。

主要株主には、ロックアップがしっかりかかっており、公開株数も少なめなので需給的には悪くありませんが、初値高騰の期待は持ちにくい案件だと思うので、積極的に狙うべき銘柄ではないと思います。

初値後は面白いかもしれません。

ブックビルディング妙味はありませんが、初値が公募価格付近で寄れば、案外12月面白い銘柄となるかもしれません。