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IPO情報【IPO】 スターアジア不動産投資法人(3468)

4/20上場のIPO銘柄 スターアジア不動産投資法人(3468)を紹介します。

銘柄情報

◆会社名:スターアジア不動産投資法人(3468)
◆事業内容:総合型リート
◆関連セクター:不動産業(REIT)
◆関連・比較・類似銘柄とPER:

・野村不動産マスターファンド投資法人 (3462:東証REIT) 予想‐
・オリックス不動産投資法人(8954:東証REIT)予想‐

◆公開価格 想定発行価100000円 時価総額はOA含め、247.7億円程度 
◆ベンチャーキャピタル(VC)有無 -
◆大株主 スポンサーは「スターアジア投資顧問」
◆ロックアップ -
◆上場市場:東証REIT
◆PER:-

所見

このREITは、独立系の不動産投資グループである“スターアジア”に属するスターアジア投資顧問株式会社に資産運用を委託している「総合型REIT」になります。
スポンサーの“スターアジア”は、海外の大学基金、財団や年金基金等、長期運用を志向する投資家の資金を、日本をはじめとするアジアの不動産等関連資産によって運用する独立系の不動産投資グループです。
東京都心部に優先・集中的に投資を行い、東京圏への投資割合を当面の間、ポートフォリオの70%以上とすることで、収益の「安定性」、「成長性」を目指す方針とのことです。
また、一つのアセットタイプ(用途)への投資比率は、原則として50%以下とし、“ラージサイズアセット(取得価額が100億円以上)”よりも相対的に流動性の高い、“ミドルサイズアセット(取得価額が100億円未満)”を中心に投資することにより、各物件におけるテナント退去や賃料の減少に伴うポートフォリオ収益への影響の最小化を目指していることが特徴です。
ラージサイズアセットにおいては、資産規模の拡大を加速するため、都心5区に限定し、物件の取得を図っていくとのことです。

アセットタイプ分散型のポートフォリオを構築しており、投資対象エリアは東京圏の比率:78.4%、その他比率:21.6%となっています。
用途別構成比率は、住宅:21.6%。オフィス:42.4%。ホテル:6.2%、物流施設:29.9%となっており、比較的オフィスの比率が高いものの、総合型のREITであることが分かるかと思います。
取得予定資産として、オフィス用途では、「西新宿松屋ビル・アルファベットセブン・渋谷MKビル・博多駅東113ビル・アサヒング」の5物件、住宅用途では、「アーバンパーク新横浜・アーバンパーク難波」の2物件を取得予定となっております。
上記取得予定の各物件の稼働率は88%を超えており、高い稼働率となっています。
また、既に取得済みの資産の稼働率においても、住宅用途の“アーバンパーク代々木(稼働率61.8%)”以外は、高い稼働率を維持しております。

REITのIPOについて

今回のIPOは、REITになりますが、日銀がマイナス金利を導入したことにより、借り入れコストが低下し、収益が改善される為、最近になって再び注目が集まり始めています。
それを証拠に、東証REIT指数は今年1月を底に上昇中です。

株式のIPOと比べれば、話題性などから急騰するようなことはあまりありませんが、現在の状況であれば、公募割れすることもなく、手堅く初値を形成し上昇トレンドに乗っていきそうな雰囲気を感じます。
また、前回のREIT「ラサールロジポート投資法人」は、公募価格に対して初値が“+5%”でしたので、今回もそのあたりを目指すのではないかと思われます。

ネックなのは、ネットから申し込みが出来る証券会社が少ないという事でしょうか。
主幹事の野村証券以外は、3社だけとなっています。

まとめ

REIT関連は、不動産と言ってもいいでしょう。

昨年の11月30日に上場しました、いちごホテル(3463)は上場後、配当増額等の材料が出て大きく上昇していますし、マイナス金利の恩恵を大きく受けています。中長期的には妙味ありだと思います。

最終的に上場当日初値でINするかどうか等、詳しい見解は、上場日のザラバ中にフィデリア株式投資顧問の会員様ページ内でご紹介いたしますので、興味がありましたらご覧くださいませ。